Le critère financier : la règle des 33 %
Le critère le plus couramment utilisé est le ratio loyer/revenus. La règle empirique est que le loyer ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets mensuels du foyer locataire (locataire + co-locataire ou garant, selon la configuration).
Exemple : pour un loyer de 900 €/mois, le locataire doit justifier de revenus nets d'au moins 2 700 €/mois.
Calcul rapide : revenus nets mensuels ÷ 3 = loyer maximum supportable. Pour 2 500 €/mois nets → loyer max 833 €. Pour 3 500 €/mois → loyer max 1 167 €.
« Un candidat qui gagne trois fois le loyer mais dont le contrat expire dans deux mois représente un risque différent d'un candidat en CDI qui gagne exactement le minimum requis. »
Au-delà des revenus : les critères souvent oubliés
Une fois le filtre financier passé, voici les critères qui font la différence entre un bon locataire et un excellent locataire :
La stabilité de l'emploi
Un CDI avec plusieurs années d'ancienneté est une garantie plus solide qu'un CDD, même bien rémunéré. L'ordre de préférence est généralement : CDI confirmé (plus d'un an) › CDD longue durée (plus de 6 mois restants) › intérim régulier › travailleur indépendant avec bilans stables › CDD court terme. Pour les indépendants, deux bilans consécutifs bénéficiaires sont un indicateur fiable de stabilité.
La qualité du garant
Tous les garants ne se valent pas. Un garant personne physique avec des revenus stables et un patrimoine immobilier est très solide. Un garant organisme type Visale (Action Logement) est une garantie publique gratuite particulièrement fiable pour les jeunes actifs. Évitez les garants dont les revenus sont à peine supérieurs aux vôtres — leur capacité réelle de recours en cas de défaut est faible.
La cohérence globale du dossier
Un dossier cohérent est un signal de sérieux. Vérifiez que l'adresse actuelle correspond à la situation déclarée et que l'ancienneté dans le logement actuel est crédible. Les bulletins de salaire, le contrat de travail et l'avis d'imposition doivent raconter la même histoire.
La qualité et la réactivité du dossier
Un candidat qui fournit des documents clairs, complets et dans les délais demandés montre qu'il prend la démarche au sérieux. À l'inverse, un dossier incomplet, des photos illisibles ou des relances sans réponse sont souvent prédictifs du comportement futur en tant que locataire.
Comparer plusieurs candidats sans discriminer
C'est là que beaucoup de propriétaires font des erreurs, parfois sans le savoir. La loi française interdit formellement de discriminer un candidat locataire en raison de son :
- Origine ou appartenance ethnique
- Situation de famille (nombre d'enfants, grossesse)
- Orientation sexuelle ou identité de genre
- Handicap
- Appartenance syndicale ou politique
- Apparence physique ou nom de famille
Pour s'en prémunir, la meilleure pratique est d'utiliser une grille d'évaluation objective qui ne note que des éléments financiers et contractuels.
Bon à savoir : refuser un candidat pour des raisons discriminatoires expose à des sanctions pénales (jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende selon l'article 225-2 du Code pénal). En cas de doute, conservez vos critères de sélection par écrit.
L'analyse comparative LocaRank
LocaRank intègre une fonctionnalité d'analyse comparative qui permet de comparer plusieurs candidats pour un même bien. Pour chaque candidat, la plateforme génère automatiquement :
- Un score de solvabilité basé sur le ratio loyer/revenus et la stabilité de l'emploi
- Un score d'authenticité documentaire basé sur l'analyse ELA et la cohérence des données
- Un score global combinant les deux dimensions
- Un rapport détaillé par candidat expliquant les points forts et les points de vigilance
Le classement généré vous donne une base objective pour prendre votre décision — et pour la défendre si nécessaire. Vous gardez évidemment le choix final : le score est un outil d'aide à la décision, pas une décision automatique.